Rašović: Stanovi skuplji, a porezi još gori, Euro model prebacuje teret rasta cijena na građane
Najavljeni Euro model mogao bi uticati na rast poreza na nepokretnosti u narednim godinama, ukoliko dođe do daljeg povećanja cijena stanova u novogradnji. Na to je za „Dan“ ukazao Aleksandar Rašović, direktor Uprave lokalnih javnih prihoda, objašnjavajući na koji način se utvrđuje poreska osnovica i kako promjene na tržištu nekretnina utiču na iznos poreza.
Prema njegovim riječima, polazna osnova za obračun tržišne vrijednosti objekata jeste prosječna cijena stanova u novogradnji ostvarena tokom godine koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez na nepokretnosti. Na tako utvrđenu vrijednost primjenjuje se odgovarajuća poreska stopa, dok se konačna procjena formira uzimajući u obzir i druge kriterijume.
– Na prosječnu cijenu se primjenjuju drugi kriterijumi za utvrđivanje tržišne cijene – površina, namjena, starost objekta, zona u kojoj se nalazi, kvalitet gradnje i drugo – saopštio je Rašović.
Osnovica za obračun poreza na nepokretnosti predstavlja tržišnu vrijednost nekretnine na dan 1. januara godine za koju se porez utvrđuje. Kada je riječ o građevinskim objektima, tržišna vrijednost dobija se množenjem prosječne tržišne cijene kvadratnog metra objekta, u zavisnosti od njegove namjene, sa ukupnom površinom izraženom u kvadratima. Dobijeni iznos potom se koriguje koeficijentom lokacije i koeficijentom kvaliteta, dok se vrijednost umanjuje u skladu sa starošću objekta.
Do povećanja poreza na nepokretnosti za objekte može doći usljed rasta prosječne tržišne cijene novoizgrađenih stambenih objekata, koju objavljuje Uprava za statistiku primjenom posebne metodologije. U skladu sa metodologijom istraživanja „cijene stanova u novogradnji“, u obračun prosječne cijene kvadratnog metra uključuju se isključivo stanovi koji su prvi put prodati na tržištu, odnosno oni za koje je prvi put zaključen kupoprodajni ugovor.
Prosječna cijena kvadrata u prva dva kvartala veća za 15,3 odsto
Uprava za statistiku do sada je objavila podatke o prosječnim cijenama stanova u novogradnji za prva dva kvartala ove godine. Prema tim podacima, kvadratni metar stana u novogradnji u prvom kvartalu koštao je prosječno 2.395 eura, dok je u drugom kvartalu prosječna cijena dostigla 2.510 eura.
Prosjek cijena iz prva dva kvartala, bez neophodnog ponderisanja, iznosi 2.452 eura po kvadratnom metru, što je za 15,3 odsto više u odnosu na prosječnu cijenu ostvarenu tokom 2025. godine.
Rašović je podsjetio da je prosječna cijena kvadrata stanova u novogradnji u Podgorici za 2025. godinu iznosila 2.127 eura. Upravo taj podatak korišćen je kao osnova za utvrđivanje poreza na nepokretnosti za objekte za 2026. godinu.
Drugačija pravila važe za pravna lica koja vode poslovne knjige. U njihovom slučaju, kao tržišna vrijednost nepokretnosti na koju se primjenjuje poreska stopa uzima se fer vrijednost evidentirana u poslovnim knjigama, u skladu sa propisima kojima se uređuje računovodstvo, sa stanjem na 1. januar godine za koju se porez utvrđuje.
Moguće povećanje poreza i na zemljište
Kada je u pitanju zemljište, tržišna vrijednost određuje se tako što se prosječna tržišna cijena kvadratnog metra, u zavisnosti od namjene, množi sa površinom zemljišta. Dobijeni iznos zatim se koriguje koeficijentom lokacije i koeficijentom kvaliteta.
Prosječna cijena kvadrata zemljišta za potrebe utvrđivanja poreza na nepokretnosti određuje se na osnovu procjene vještaka. Imajući u vidu cijene ostvarene u kupoprodaji zemljišta, u Upravi očekuju da bi i u ovoj kategoriji nepokretnosti moglo doći do određenog rasta poreskog opterećenja.
Ipak, konkretne projekcije za sada nije moguće dati. Preciznija procjena biće poznata nakon što vještak početkom naredne godine utvrdi cijene zemljišta ostvarene tokom ove godine.
– Polazeći od ostvarenih cijena kod kupoprodaje zemljišta očekujemo da će i kod poreza na nepokretnosti za zemljište doći do određenog rasta poreza, ali ne možemo da damo konkretne projekcije. Utvrdiće se kroz procjenu cijena zemljišta ostvarenih za ovu godinu koju će početkom naredne godine dati vještak – kazao je Rašović.
Hipotekama obezbijeđena brojna poreska potraživanja
Govoreći o naplati poreskih dugovanja iz prethodnog perioda, Rašović je naveo da Uprava lokalnih javnih prihoda nije otpisivala dugove zbog zastare prije nego što za to budu ispunjeni zakonski uslovi. Otpis se sprovodi nakon isteka deset godina od godine u kojoj je porez trebalo utvrditi, odnosno naplatiti, kada se utvrdi da je nastupila apsolutna zastara naplate.
Prema članu 103 Zakona o poreskoj administraciji, apsolutna zastara nastupa istekom deset godina od godine u kojoj je porez trebalo utvrditi ili naplatiti. Međutim, ovo pravilo ne odnosi se na naplatu poreskih potraživanja obezbijeđenih zalogom ili hipotekom, osim kada je riječ o naplati kamate i drugih novčanih davanja.
Uprava je u prethodnom periodu upisala brojne hipoteke kako bi obezbijedila naplatu poreskih potraživanja. Istovremeno, prinudna naplata dugova koji nijesu zastarali predstavlja kontinuiranu aktivnost ove institucije.
– Kad se izvrše sve neophodne pripreme, izvršiće se otpis duga za koji je utvrđena apsolutna zastara naplate. Po članu 103 Zakona o poreskoj administraciji apsolutna zastara nastupa istekom deset godina od godine u kojoj je porez trebalo utvrditi odnosno naplatiti. Zastara prava na naplatu poreza ne nastupa za naplatu potraživanja za porez koja su obezbijeđena zalogom ili hipotekom, osim u dijelu naplate kamate i drugih novčanih davanja. Uprava je u prethodnom periodu upisala brojne hipoteke kojima je izvršeno obezbjeđenje potraživanja poreza. Putem prinudne naplate vrši se naplata poreskog duga koji nije zastarao i to je stalna aktivnost Uprave – kazao je Rašović.
Dugovanja za porez na nepokretnosti premašuju 75 miliona eura
Prema izvještaju nezavisnog revizora o predlogu završnog računa Glavnog grada za 2025. godinu, ukupna dugovanja po osnovu poreza na nepokretnosti za period od 2010. do 2025. godine iznose 75.383.602 eura.
Od ukupnog iznosa, dug fizičkih lica iznosi 64.005.190 eura, dok dugovanja pravnih lica iznose 11.378.411 eura.
